상업용 부동산 위기인가?
작년 실리콘 은행 사태부터 상업용 부동산의 뇌관이 터질 거라는 말들이 많았습니다. 물론 저번달까지 큰 이벤트 없이 잘 지나갔습니다. 최근들어선 NYCB 같이 상업용 부동산 EXPOSURE 가 많은 은행들이 급락하고 있습니다.
상업용 부동산이 금리에 취약한 이유는 변동금리를 쓰기 때문입니다. 대개 상업용 부동산은 투자 기간을 3-10년 정도 정하고 들어가기 때문에 짧은 기간에 쓰기 용이한 변동 금리를 씁니다. 그리고 변동성을 줄이기위해 금리 포인트도 미리 구입하는 경우가 있습니다.
문제는 코로나 이후로 백투 오피스가 잘 안되고 있기 때문입니다. 재택 근무가 일의 효율성을 저해하지 않는다는걸 깨달은 기업들이 비싼 오피스를 재계약하고 있지 않습니다.
상업용 부동산은 렌트에서 나오는 현금흐름이 빌딩 값을 좌우합니다.
헌데 공실율이 커지니 투자금 회수가 요원해지고, 작년에 있었던 변동 금리의 폭등을 이겨내지 못하고 있습니다.
담보가 부실해지니 당연히 대출 상품도 파산하고 있는 모양입니다.
그나마 다행인건 작년에 실리콘 은행 사태이후로 연준이 대출 창구를 다양화했다는 겁니다.
헌데 이들 창구를 쓰는게 특정 은행의 부실화를 확인해주는 꼴이 되기에, 시장에선 여러 영세한 은행들에 낙인을 찍고 있습니다.
아무튼, 상업용 부동산 사태는 아직 시작도 안했고, 어떻게 풀릴지 모릅니다. 올해는 대선의 해이니, 연준이나 바이든 행정부나 초기에 균열을 봉합하러 들 겁니다. 하지만 시장 논리에 의거하지 않는 인위적인 임시 방편들이 더 큰 문제를 야기하지 않을까 걱정도 됩니다.
사실 이럴 때 일수록 현금 흐름 좋은 기업들 옥석가리기 해서 집중 투자하는게 좋다고 봅니다. MAGNIFICIENT SEVEN 이 좋은 예가 되겠지요.
2) 달러 인덱스가 다시 오를 것 같습니다. 강달러는 증시에 악영향을 주니 제한적인 조정이 올 것 같습니다.
연준의 기준 금리 인하는 일러도 5월이고 아마 7월부터 시작할 듯합니다.
지난 글과 마찬가지로 저는 올해 강세장 견해를 유지합니다. 연말까지 지수가 10% 정도 더 오를 것 같은데 너무 조급한 액션은 취하지 마시기 바랍니다.
올해는 대선의 해임으로 이미 알게모르게 많은 돈이 풀렸습니다. 급격한 실업율 폭등이 없는한 침체 공포 없는 증시 상승의 해가 되지 않을까 봅니다.
그럼 이만